Organizacja Właścicieli Nieruchomości

Nieruchomość

setugo — Fri, 13 May 2011 13:24:32 +0000

W przypadku powstania wspólnoty mieszkaniowej potrzebny jest podział części wspólnej nieruchomości. Jest to współwłasność każdego właściciela mieszkania, znajdującego się w przedmiotowej nieruchomości. Udziały mieszkańców są zapisane w księgach wieczystych i są to części ułamkowe. Pierwsza podstawowa część wspólna to oczywiście grunt, na którym znajduje się nieruchomość, czyli budynek mieszkalny i tereny niezabudowane należące do wspólnoty mieszkaniowej. Pozostałe składniki części wspólnej to klatki schodowe i korytarze także te piwniczne. Poza tym, jeśli wspólnota wyodrębniła wspólną suszarnie czy pralnie ona też wchodzi w skład części wspólnej. Winda i zsyp to następne elementy wspólne. Jeśli budynek wyposażony jest w windę to ona też wchodzi w skład części wspólnej. Do tego dochodzi również strych. Prywatne mieszkania nie są częścią wspólną, jednak instalacje centralnego ogrzewania właśnie do niej należą. Podobnie rzecz ma się z instalacja wodno-kanalizacyjną. Konserwacja i remonty części wspólnej dokonywana jest ze środków zgromadzonych na funduszu remontowym.

Fundusz

setugo — Fri, 13 May 2011 13:23:06 +0000

Z biegiem czasu każdy budynek niszczeje i wymaga dużych remontów. Niejednokrotnie pierwszymi sygnałami nadchodzącej awarii są powtarzające się drobne usterki. Obowiązkiem członków wspólnoty mieszkaniowej jest systematyczne wpłacanie pieniędzy na fundusz remontowy. Wysokość comiesięcznej składki jest podawana na zebraniu rocznym, podczas którego uchwalany jest plan gospodarczy na cały rok. Prywatne mieszkania nie mogą być remontowane z tych składek. Te środki są przeznaczone na konserwację części wspólnej, czyli klatek schodowych, korytarzy. Ważne jest, aby w przypadku planowania kosztownych remontów wspólnota myślała o tym odpowiednio wcześniej. Wtedy ustala się odpowiednie stawki, które właściciele wpłacają na fundusz. Po kilku lat z uzbieranego kapitału można spokojnie przeprowadzić renowację, np. elewacji. Jeśli koszt remontu przekracza możliwości finansowe wspólnoty mieszkaniowej bank, do którego zwróci się ona w sprawie pożyczki, na pewno zapyta o wkład własny. A takim jest fundusz remontowy.

Konto

setugo — Fri, 13 May 2011 13:21:53 +0000

Banki prześcigają się w ofertach na konta w ich placówkach. Konta osobiste czy firmowe to już standard. Natomiast od kilku lat furorę robią konta dla wspólnot mieszkaniowych. Takie rachunki otwierane są w celu sprawnego zarządzania finansami wspólnoty. Właścicielom mieszkań ułatwia to opłacanie czynszu, gdyż nie trzeba się fatygować do siedziby zarządcy. Ten zaś ma prostą sprawę w przypadku rozliczenia się z klientami. Wyciągi z konta są idealnym dokumentem, na którym widoczne są wszystkie płatności dokonywane przez zarządcę. Konto jest także pewnym zabezpieczeniem przed nieuczciwymi zarządcami. Jego praca powinna być czasami kontrolowana, a sprawdzenie stanu finansów na koncie wspólnoty jest podstawowym prawem każdego członka. Jeśli wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej to zarządca jest jedyną osobą, która rozporządza finansami zgromadzonymi na rachunku bankowym. Banki oferują konta już od 0 zł. Jednak nie rezygnują z opłat za przelewy, bo właśnie w tym celu właściciele mieszkań otwierają rachunki.

Zebranie

setugo — Fri, 13 May 2011 13:20:20 +0000

Do 31 marca każdego roku w każdej wspólnocie mieszkaniowej musi odbyć się zebranie roczne. Jego celem jest uchwalenie rocznego planu gospodarczego, a także kosztów eksploatacji nieruchomości. Wtedy również podejmowane są decyzje o podwyżkach czynszu, wynagrodzeniu zarządcy i co najważniejsze, wysokości funduszu remontowego. Pieniądze na niego wpłacane są wykorzystywanie na remont części wspólnej nieruchomości, czyli klatki schodowej czy też elewacji budynku. Te pieniądze wykorzystywane są również na bieżącą konserwacje, nawet na kupno żarówek. Poza tym w plan gospodarczy wpisane jest pokrycie kosztów związanych z dostawą do części wspólnej, np. wody, prądu czy gazu. Pieniądze wspólnoty muszą być również rozdysponowane na obowiązkowe ubezpieczenia oraz podatki od nieruchomości. Często uchwalana jest również kwota na utrzymanie czystości w budynku i na terenie do niego przylegającym, ale stanowiącym również własność wspólnoty. Zebranie jest zakończone sporządzeniem sprawozdania i podjęciami odpowiednich uchwał.

Uchwała

setugo — Fri, 13 May 2011 13:19:23 +0000

Po czerwcu 1994 roku wiele spółdzielni mieszkaniowych dopadł kryzys. Ogrom właścicieli lokali skorzystało z możliwości, jaką daje ustawa o własności lokali i utworzyło wspólnoty mieszkaniowe. Okazało się jednak, że samo utworzenie wspólnoty nie wystarcza. Trzeba pamiętać o obowiązkowych przeglądach technicznych, podejmować decyzje w sprawie remontów części wspólnej czy negocjować umowy. Wybierano zarządy lub powierzano zarządzanie profesjonaliście. Jednak ani on ani zarząd nie może sam podejmować decyzji. W tym przypadku zostały określone pewne wymogi. Tak, więc każdą większą decyzje należy uchwalić. Aby do tego doszło, zarząd musi przeprowadzić głosowanie wśród właścicieli. Tutaj decydują udziały mieszkańców w części wspólnej. Są one zapisane w księgach wieczystych. Oczywiście, aby było sprawiedliwe wspólnota mieszkaniowa może wprowadzić uchwałę, gdzie każdy właściciel będzie miał jeden głos. Takie głosy można zbierać indywidualnie bądź przeprowadzić zebranie. Zarządca ma obowiązek przeprowadzenia zebrania właścicieli minimum raz w roku.

Konserwator

setugo — Fri, 13 May 2011 13:17:41 +0000

Duże firmy zarządzające nieruchomościami posiadają w swoim zespole konserwatorów. Są to osoby odpowiedzialne za bieżące naprawy w części wspólnej budynku wspólnoty mieszkaniowej. W zasadzie prywatne mieszkania nie interesują konserwatorów. Wyjątkami są kaloryfery i balkony. Konserwator wymienia żarówki w korytarzach. Naprawia uszkodzenia, np. barierek. Sprawdza również stan drzwi wejściowych. Jeśli nie jest w stanie naprawić, np. elektrycznego zamka, informuje administratora o potrzebie wezwania odpowiedniego serwisu. Często konserwatorami są zespoły fachowców takich jak hydraulicy, elektrycy czy malarze. Warto przy wyborze zarządcy nieruchomości zapytać o to czy w jego zespole znajdują się konserwatorzy. Często zarządcy podpisują umowy z takimi firmami serwisowymi. Wtedy zdarza się, że posiadają one także konserwatorów powierzchni płaskich, czyli popularne sprzątaczki czy sprzątaczy. Jeśli przy nieruchomości są trawniki i tereny należące do wspólnoty mieszkaniowej warto zapytać o konserwatora powierzchni zielonych, czyli ogrodnika.

Administrator

setugo — Fri, 13 May 2011 13:16:21 +0000

Duże wspólnoty mieszkaniowe powierzają zarząd swoją nieruchomością profesjonalnemu zarządcy. Tymczasem w praktyce sprawami ich budynku zajmuje się administrator. Właściciele często mylą administratora z zarządcą. Pomimo tego, że częściej spotykają się z tym pierwszym to najważniejsze decyzje muszą być podejmowane przez tego drugiego. Mieszkania w nieruchomości przez niego zarządzanej również w pewnym stopniu pozostają pod jego opieka. Przykładem mogą być popularne w zimie problemy z kaloryferami. Jeśli, z którymś jest problem właściciel powinien zgłosić ten fakt administratorowi. Ten zaś ma pewien zakres podejmowania samodzielnych decyzji. Jeśli chodzi o zwykłe dobicie wody sam może to załatwić. Natomiast w przypadku większych prac wymagających, np. spuszczenia wody w całym pionie taką decyzje musi podjąć zarządca. Podobnie jest ze sprawami sądowymi. Administrator przygotowuje potrzebne dokumenty, natomiast to zarządca reprezentuje wspólnotę. W większości przypadków najważniejszy jest również podpis zarządcy.

Zarządca

setugo — Fri, 13 May 2011 13:15:29 +0000

Zarządzanie nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej nie jest łatwą sprawą. Taka pracę musi wykonywać odpowiednia osoba. Ustawa nakłada takie obowiązek, więc ogół właścicieli mieszkań musi wybrać zarząd wspólnoty. Może być to jedna osoba w formie zarządcy nieruchomości bądź wszyscy właściciele. Wszystko zależy od liczby członków wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli jest ich nie więcej niż siedmiu wtedy nie mają oni obowiązku wyłaniania zarządu, bowiem wszyscy właściciele są jakby z urzędu takim zarządem. W większych stowarzyszeniach zarządzanie powierza się profesjonalnemu zarządcy. Jest to osoba, która zna odpowiednie przepisy i ustawy, a przede wszystkim ustawę o gospodarce nieruchomościami. Wspólnota mieszkaniowa podpisując umowę z zarządcą musi pamiętać o dokonaniu tej czynności u notariusza. Tylko wtedy umowa jest ważna i w razie narażenia właścicieli mieszkań na szkody, można pociągnąć zarządcę do odpowiedzialności. W praktyce duże firmy zajmujące się zarządzaniem mają do dyspozycji sztab prawników.

Ustawa

setugo — Fri, 13 May 2011 13:14:34 +0000

Przepisy regulujące powstanie i działalność wspólnot mieszkaniowych zostały zebrane w ustawie o własności lokali z czerwca 1994 roku. Rok później ustawa weszła w życie i powstały pierwsze wspólnoty. Mówi się, że mamy z nimi do czynienia, gdy w nieruchomości przynajmniej jeden z lokatorów mieszkania stanie się jego właścicielem. W praktyce jest to pewne stowarzyszenie wszystkich właścicieli. Nie muszą być to tylko mieszkańcy bloków czy kamienic. Coraz popularniejsze jest zakładanie wspólnot na osiedlach domków jednorodzinnych. W ten sposób warunki umowy o wywóz, np. dodatkowych śmieci negocjuje wspólnota a nie pojedynczy właściciel. Ustawa reguluje również sposób zarządzania takimi stowarzyszeniami. Najpopularniejszą formą jest podpisanie umowy z licencjowanym zarządcą nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego staje się on prawnym reprezentantem całej wspólnoty. W uchwalonym w 1994 roku dokumencie ustawowym rozpisane są również prawa i obowiązki każdego członka wspólnoty mieszkaniowej.

Prawa

setugo — Fri, 13 May 2011 13:13:21 +0000

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają pewne prawa i obowiązki. Każdy z nich może czynnie uczestniczyć w zarządzaniu nieruchomością, co zresztą większość czyni. Jeśli mają ochotę zapoznać się z wszelkimi uchwałami i pismami urzędniczymi zarządca nie może im odmówić. Każdy lokator mieszkania pozostającego we wspólnocie, ma prawo do swobodnego i nieograniczonego korzystania z części wspólnych. Wszelkie profity z tytułu, np. wynajmu ściany pod reklamę pozostają do dyspozycji wspólnoty. Jeśli chodzi o obowiązki to najważniejszym jest oczywiście nie robić szkody na rzecz wspólnoty. Dodatkowo, każdy członek musi opłacać czynsz. Ten zostaje rozbity na wszystkie koszty, jakie ponosi wspólnota. Dodatkowo w czynsz powinien być wliczony fundusz remontowy. Jego opłacanie pozwala w przyszłości na, np. wymianę okien czy malowanie elewacji. Wszelkie spory we wspólnocie czy pomiędzy właścicielami mieszkań a lokatorami rozstrzyga sąd. A przynajmniej powinien. Coraz częściej członkowie są dla siebie wyrozumiali.